Правото на строеж: възможност или подценен риск?
Искате да дадете имота си на строител срещу обезщетение? Ето какво (не) ви казват...
Може би вече сте чували: "Дай парцела си на строител и ще получиш апартаменти в замяна."
Звучи примамливо, нали?
Но ако не сте минавали по този път – знайте, че това не е просто сделка. Това е дългосрочен инвестиционен процес, който включва право, архитектура, финанси, пазар, проектиране, строителство, преговори... И понякога – разочарование.
Ако не знаете къде се крият рисковете.
Какво означава да учредиш право на строеж?
Когато давате право на строител да изгради сграда върху вашия имот, вие се отказвате временно от правото си да строите – в замяна на обезщетение (най-често в обекти от бъдещата сграда).
Това може да бъде чудесна възможност за собственик, който не желае сам да строи – но само ако условията са справедливи и защитени.
Но... кое точно означава "справедливо"?
Нека ви дадем един реален случай:
Собственик на парцел в София получава оферта: 28% от РЗП. Подписва договор с предприемача самостоятелно. Година по-късно разбира, че ще получи апартаменти само на първи етаж, преобладаващо северно изложение, с обща квадратура 30% по-ниска от реално възможното.
Това не е просто сделка. Това е цял процес. И той е сложен.
| Етап | Скрит риск |
|---|---|
| Учредяване на право на строеж | Неточна скица, липсващи клаузи, неравноправно обезщетение |
| Проектиране | Лошо разпределение, ниско РЗП, непродаваеми обекти |
| Строителство | Отклонения от проекта, липса на контрол |
| Разпределение | Неблагоприятни етажи и имоти |
| Продажба | Липса на стратегия, ниска реализация |
| Данъчно облагане | Неочаквани разходи, двойно облагане |
Какво правим ние от Strive 4 Estate?
-
Преговаряме и защитаваме договора още преди подписването
-
Участваме в проектирането – за да се използва пълният потенциал на имота
-
Контролираме строителството – с инженерен и технически екип
-
Консултираме при разпределението – да получите обекти с реална стойност
-
Организираме продажбата – пазарна оценка, реклама, преговори, сделка
Истински случай от практиката:
Собственик на парцел от 3 000 кв.м. при кинт 2.5 и обезщетение 28% имаше потенциал да получи 2 100 кв.м. застроена площ. При продажна цена от 2 100 евро/кв.м. с ДДС, това означава възможност за реализация на стойност около 4.41 млн. евро.
Първоначалният проект обаче не усвояваше пълния капацитет на имота, а предложеното разпределение щеше да остави собственика с трудно продаваеми обекти.
След наш анализ и намеса – чрез корекция в архитектурната схема, ново разпределение и преговори – обезщетението не само запази площта си, но включи обекти с максимална пазарна стойност.
Разликата? Стотици хиляди евро в полза на собственика.
Причината? Работещ екип от юрист, архитект, маркетолог и инженер, които защитават интереса на клиента от първия разговор до финалната сделка.
Заключение:
Правото на строеж е еднократен акт, а последиците му са трайни.
Сам човек, колкото и добър да е, не може да се справи с целия процес. Но добре подбран екип може не само да ви спести загуби – а да ви донесе значително повече.
Ако обмисляте подобен проект – нека поговорим. Без ангажимент. Просто яснота и стратегия.
Strive 4 Estate – защото вашият имот заслужава план, а не просто сделка.